房地產建案：每位潛在客戶 NT$85
業界均價 NT$250–300，我們做到 NT$85。方法不是找到更便宜的曝光，而是讓不適合的人自己不要填。
產業背景
建案專案，總價帶明確，主要客群集中在特定生活圈。目標是為現場銷售中心累積潛在客戶名單。
遇到的問題
房地產廣告普遍面對一個兩難：
壓低名單成本，品質就下降。 用很寬鬆的素材和表單，任何人都能輕鬆填完，數字很好看，但業務打電話發現十組有八組預算完全不符。
提高名單品質，成本就上升。 篩選條件一多，填單率下降，每組成本水漲船高。
大部分帳戶會在這兩端擺盪，很少能同時做好。
我們的假設
這兩件事之所以衝突，是因為篩選被放在表單階段。
如果把篩選提前到素材階段——讓不適合的人在看到廣告的當下就自己排除——那麼進到表單的人本來就是合適的，填單率不會下降太多，而每一組的品質都高。
換句話說，篩選不該靠增加填表摩擦，而該靠讓廣告本身講清楚。
實際做法
一、素材直接標示關鍵條件
一般建案廣告的寫法是強調優點——地段、格局、交通、學區。這會吸引所有人，包括預算差一倍的人。
我們的素材改成明確標示：
- 總價帶（不是模糊的「輕鬆入手」）
- 坪數區間
- 確切位置，不用模糊的區域代稱
- 適合的族群描述（例如「首購」「換屋」）
這會讓一部分人直接滑過去，那正是目的。他們本來也不會成交，只會消耗業務的時間。
二、受眾用行為與生活圈收斂，不靠興趣標籤
房地產的興趣標籤（「房地產」「買房」）準確度其實不高，很多是同業和從業人員。
我們的做法是：
- 先用較廣的地理範圍投放
- 兩週後檢視實際填單者的居住地分布
- 依真實數據收斂投放範圍
實際跑出來的分布和原本預期的不完全一樣，有一兩個區域反應明顯優於預期。把預算集中過去之後，成本再下降一段。
三、表單只加一個關鍵欄位
我們沒有把表單做得很複雜，只加了一個預計購買時間的選項。
這個欄位的作用有兩層：一是篩掉純看熱鬧的人，二是讓業務能依急迫度排序跟進順序。
四、素材輪替避免疲乏
房地產的目標受眾在地理上是收斂的，人數有限，素材疲乏會比電商快很多。
我們維持每兩週更新一批素材，並且監控頻率指標。當同一個人平均看到超過一定次數，就是該換的時候。
成效
| 指標 | 數字 |
|---|---|
| 觸及人數 | 10,140 |
| 每位潛在顧客成本 | NT$85 |
| 業界常見區間 | NT$250–300 |
| 成本節省 | 超過 50% |
這個做法適合誰
適合：總價帶與客群明確的建案。條件越清楚，素材篩選的效果越好。
不太適合：客群非常廣泛的產品，或是刻意不公開價格的銷售策略。如果案子的策略就是「先把人騙來現場再說」，那這套做法會和銷售策略衝突。
誠實的補充
名單成本不是唯一該看的數字。 NT$85 好看，但如果那些名單打不通或不願到訪，這個數字沒有意義。
我們在這個案子有和客戶對過後端的有效聯絡率與到訪率，確認品質沒有因為成本下降而變差。這一步很重要——只優化名單成本而不追蹤後端，很容易做出一堆便宜但無用的名單。
如果你的代操從來沒問過你名單的後續狀況，那他其實不知道自己做得好不好。
數據說明
以上為真實廣告後台數據。基於對客戶的保密義務，我們不公開後台截圖；正式合作前的策略會議中，可提供去識別化的成效佐證供您參考。